Τι φέρνει το νέο καθεστώς πώλησης των κόκκινων δανείων – «Κλειδί» η εποπτεία της αγοράς

Του Γιώργου Χ. Παπαγεωργίου

Νέο, άγνωστο τοπίο διαμορφώνεται με την χορήγηση της δυνατότητας στις τράπεζες να πουλάνε τα κόκκινα δάνεια σε εταιρείες (hedge funds) που ειδικεύονται σε αγοραπωλησίες περιουσιακών στοιχείων τα οποία προέρχονται από πτωχεύσεις.

Το νέο πλαίσιο εξαιρεί προσωρινά, μέχρι τις 15 Φεβρουαρίου,  από τις πωλήσεις, τα δάνεια που συνδέονται με πρώτη κατοικία, τα δάνεια των μικρομεσαίων επιχειρήσεων και τα καταναλωτικά, καθώς και εκείνα με εγγύηση του δημοσίου. Μέχρι τότε θα πρέπει να συμφωνηθεί ένα πλαίσιο και για τα δάνεια αυτά.

Η κυβέρνηση στην εισηγητική έκθεση του σχετικού νόμου υποστηρίζει ότι το νέο πλαίσιο μπορεί να οδηγήσει σε πιο ευνοϊκές ρυθμίσεις για τους δανειολήπτες, με το σκεπτικό ότι οι τράπεζες δίσταζαν να προχωρήσουν σε ελαφρύνσεις καθώς θα υπήρχε ζημία για την τράπεζα και οι αρμόδιοι υπάλληλοι θα αντιμετώπιζαν τον κίνδυνο κατηγορίας για απιστία. .

Αντίθετα, σύμφωνα με την εισηγητική έκθεση, οι εταιρείες θα έχουν περιθώρια να κάνουν ευνοϊκότερες ρυθμίσεις από τις τράπεζες, δεδομένου ότι θα αγοράζουν τα δάνεια σε τιμές χαμηλότερες από την ονομαστική τους αξία και θα μπορούν να προτείνουν διευθετήσεις από τις οποίες θα βγάλουν και κέρδος.

Το θεωρητικό αυτό σχήμα μένει να δοκιμαστεί και στην πράξη, διότι η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι σε αρκετές περιπτώσεις οι εταιρείες που αγοράζουν τα δάνεια αντί να προχωρούν σε μακροχρόνιες ρυθμίσεις, έχουν κίνητρο να οδηγούν τα πράγματα σε πλειστηριασμό για να βγάλουν κέρδη άμεσα και γρήγορα δεδομένου ότι αποκτούν τα δάνεια σε τιμή χαμηλότερη από την αξία των ακινήτων που υπάρχουν ως υποθήκη, είτε πρόκειται για εταιρείες είτε για ιδιώτες.

Δεν είναι τυχαίο ότι για τις αγοραπωλησίες τέτοιου είδους χρησιμοποιείται διεθνώς ο όρος distress (distressed loans, distressed debt) που σημαίνει «δυστυχία», «λύπη» κ.λπ.

Στην πράξη, η πορεία των πραγμάτων θα εξαρτηθεί από πολλές παραμέτρους, αλλά και από το είδος και την φύση των εταιρειών, διότι στη διεθνή αγορά κινούνται πολλών ειδών τέτοιου είδους επιχειρήσεις, από συντηρητικές επενδυτικές εταιρείες μέχρι κερδοσκοπικά «κοράκια» που υιοθετούν επιθετικές τακτικές.

Επιπλέον, μπορεί τα δάνεια να πουληθούν σε χαμηλότερες τιμές, αλλά ο δανειολήπτης θα συνεχισει να οφείλει το σύνολο.

Μεγάλο ρόλο θα παίξει επίσης η εποπτεία των αγοραπωλησιών, η οποία θα πρέπει να οικοδομηθεί από το μηδέν, καθώς σήμερα τέτοιοι μηχανισμοί είναι ανύπαρκτοι όπως άλλωστε και η συγκεκριμένη αγορά η οποία ξεκινά σχεδόν από το μηδέν.

Σε αυτό το πεδίο κεντρικό ρόλο θα έχει και η Τράπεζα της Ελλάδος, η οποία θα εποπτεύει την αγορά αυτή, ενώ θα κατηγοριοποιήσει τα δάνεια και θα διατυπώνει ποσοτικούς και ποιοτικούς στόχους για κάθε τράπεζα, διαμορφώνοντας, έτσι, σε μεγάλο βαθμό τη συμπεριφορά της αγοράς.

Η κυβέρνηση επεδίωξε και πέτυχε να διασφαλίσει ότι οι εταιρείες που θα δραστηριοποιηθούν στην αγορά αυτή θα πρέπει να τηρούν την ελληνική νομοθεσία και θα δεσμεύονται από τις ίδιες υποχρεώσεις που ισχύουν και για τις τράπεζες και κυρίως τον Κώδικα Δεοντολογίας.

Το βέβαιο, πάντως,  είναι ότι το ενδιαφέρον των εταιρειών για αγορές δανείων θα είναι σημαντικό, καθώς διεθνώς η συγκεκριμένη αγορά υπόσχεται πολλά κέρδη και τα δύο τελευταία χρόνια κινείται όλο και περισσότερο στην Ευρώπη.

Το άνοιγμα της αγοράς στην Ελλάδα θεωρείται μεγάλη ευκαιρία για τις εταιρείες αυτές, ιδιαίτερα επειδή στη χώρα μας δεν υιοθετήθηκε το μοντέλο της «κακής τράπεζας» η οποία απέκτησε τα κόκκινα δάνεια και τα πουλάει εκείνη στη συνέχεια, όπως έγινε στην Ισπανία και την Ιρλανδία.

Το ενδιαφέρον για τα δάνεια μεγάλων υπερχρεωμένων επιχειρήσεων εστιάζεται αρχικά στην ακίνητη περιουσία τους, ιδιαίτερα εάν πρόκειται για ακίνητα ξενοδοχειακά ή τουριστικού ενδιαφέροντος, τα οποία σήμερα είναι υποτιμημένα, λόγω της κρίσης, αλλά η αξία τους θα ανεβαίνει εφόσον η οικονομία ανακάμπτει. Σε πολλές περιπτώσεις μετά τις μεταβιβάσεις ακινήτων ακολουθεί αλλαγή των διοικήσεων.

Αλλαγή διοικήσεων θα γίνει και σε επιχειρήσεις που δεν έχουν ακίνητη περιουσία, αλλά παρουσιάζουν προοπτικές βιωσιμότητας οπότε τα δάνειά τους θα μετατραπούν σε μετοχές και θα μεταβιβαστούν σε ένα διαφορετικό είδος εταιρειών τα λεγόμενα private equity funds, τα οποία εστιάζουν στην αναδιάρθρωση της επιχειρήσης με στόχο να την μεταπωλήσουν ακριβότερα.

Σημαντική ζήτηση αναμένεται να υπάρξει σε πρώτη φάση και για ακίνητα ιδιωτών που βρίσκονται σε παραθαλάσσιες, τουριστικές ή άλλες καλές περιοχές, αλλά ενδεχομένως ακόμα και για ακίνητα με πιο «λαϊκό» προφίλ αργότερα, όταν τα «φιλέτα» εξαντληθούν.

Στην αγορά των ΗΠΑ για παράδειγμα, όπου η βιομηχανία αγοραπωλησίας κόκκινων δανείων ανθεί, οι μεγαλύτερες εταιρείες εκμετάλλευσης-ενοικίασης ακινήτων είναι θυγατρικές εταιρειών που δραστηριοποιούνται στην αγορά των «κόκκινων δανείων» και απέκτησαν τα σπίτια μέσα από διαδικασίες πλειστηριασμών.

Είναι σαφές ότι το επόμενο διάστημα θα αλλάξουν χέρια περιουσιακά στοιχεία αξίας δεκάδων δισεκατομμυρίων ευρώ μέσα από διαδικασίες που εφαρμόζονται για πρώτη φορά στην Ελλάδα.