Αύξηση του μέσου τιμήματος μεταβίβασης ακινήτων κατά 25,52% στο Δήμο Πειραιά το 2020

του Θεμιστοκλή – Ανδρέα Μπάκα
Προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates

Ο Πειραιάς, το μεγαλύτερο λιμάνι της χώρας, μπορεί από πέρασμα ταξιδιωτών να αποτελέσει ελκυστικό τουριστικό προορισμό βάση των νέων έργων ανάπλασης που έχουν ξεκινήσει. Η αρχή έχει γίνει με ένα νέο κτίριο στη περιοχή του Αγίου Διονυσίου στις πρώην εγκαταστάσεις της καπνοβιομηχανίας «Παπαστράτος».

Τα έργα ανάπλασης μπαίνουν σε τροχιά υλοποίησης. Η ανάπλαση του Μικρολίμανου υλοποιείται με γοργούς ρυθμούς, προβλέπει κατεδάφιση των υπαρχουσών παράνομων κατασκευών στη γραμμή της παραλίας, μετακίνηση των τραπεζοκαθισμάτων σε άλλο σημείο του κοινόχρηστου χώρου, δρόμους ήπιας κυκλοφορίας 3,5 μέτρων όπου θα απαγορεύεται η στάθμευση, αντικατάσταση όλων των φωτιστικών σωμάτων, ανακατασκευές των πεζοδρομίων και των πλακοστρώσεων, ασφαλτικά έργα, αναβάθμιση του αποχετευτικού στη συγκεκριμένη περιοχή, καθορισμό νέων χώρων στάθμευσης για δημότες και επισκέπτες και φυσικά νέα συστήματα διαχείρισης απορριμμάτων.

Ο πύργος φάντασμα, ο κοιμισμένος γίγαντας του Πειραιά με ύψος 84 μέτρα αποτελούμενος από 22 ορόφους, αναμένεται να αναγεννηθεί.

Τον Ιούνιο του 2020 υπογράφηκε η ανάπλαση του Αγίου Διονυσίου και αναμένεται να ολοκληρωθεί τον Οκτώβριο του 2021. Αφορά ένα ολοκληρωμένο πρόγραμμα αστικών παρεμβάσεων με στόχο την αναβάθμιση και την ανάπτυξη της περιοχής του Αγίου Διονυσίου. Ο σχεδιασμός του έργου αναμένεται να συμβάλλει στη  διατήρηση  και ανάδειξη  του βιομηχανικού χαρακτήρα της περιοχής, ενώ η υλοποίησή του θα ανανεώσει και  αναμορφώσει  τα δομικά στοιχεία που συνθέτουν το δημόσιο χώρο. Παράλληλα, εκσυγχρονίζονται οι χρήσεις γης με την προσέλκυση νέων δραστηριοτήτων, τον έλεγχο κινήσεων και την ανάπτυξη ενός περιβάλλοντος φιλικού στην κίνηση πεζών και ποδηλάτων. Επιπρόσθετα, με το συγκεκριμένο έργο επιδιώκεται η βελτίωση της κυκλοφοριακής οργάνωσης και η αντιμετώπιση κυκλοφοριακών δυσλειτουργιών που καταγράφονται σήμερα.

Παράλληλα, θα διαμορφωθεί η πύλη εισόδου στην πόλη για τους επισκέπτες της κρουαζιέρας αλλά και για τη δημιουργία δικτύου πεζοδρομήσεων για την ανάδειξη πολιτιστικών διαδρομών. Ενδεικτικό παράδειγμα αποτελεί η πεζοδρόμηση ενός εκ των κεντρικότερων αρτηριών του Πειραιά, της Χαριλάου Τρικούπη, προκειμένου να υπάρξει σύνδεση του αρχαιολογικού μουσείου της πόλης με το λιμάνι.

Ο Πειραιάς αποκτά μετρό και τραμ, παραδόθηκαν τον Ιούλιο του 2020 οι τρεις πρώτοι σταθμοί της επέκτασης της γραμμής 3 του Μετρό προς τον Πειραιά (Αγία Βαρβάρα, Κορυδαλλός, Νίκαια), ενώ υπολογίζεται ότι το σύνολο της επέκτασης της γραμμής 3 αναμένεται να έχει ολοκληρωθεί μέχρι το καλοκαίρι του 2022. Στο πλαίσιο αυτό, αναμένεται να προστεθούν ακόμη τρεις σταθμοί, «Μανιάτικα», «Πειραιάς» και «Δημοτικό Θέατρο». Παράλληλα, εφόσον έχουν ολοκληρωθεί οι κατασκευές του τροχιοδρόμου και παραμένει σε εκκρεμότητα, άμεσα θα παραδοθεί το τραμ στους δημότες του Πειραιά. Τα οδικά έργα και οι επεκτάσεις σταθμών του μετρό και του τραμ ενισχύουν τη ζήτηση στις περιοχές που εξυπηρετούν.

Ο Πειραιάς αλλάζει εικόνα, αποκτά ένα νέο αέρα επενδυτικού ενδιαφέροντος που θα επικεντρωθεί για αρχή στο κέντρο της πόλης και περιμετρικά του λιμανιού, στοχεύοντας αρχικά σε αυτοτελή κτίρια που διατίθενται σε ελκυστικές τιμές.

Το 88,36% των μεταβιβάσεων το 2020 είχαν τίμημα έως 100.000€

Το 2020 οι μεταβιβάσεις ακινήτων στο Δήμο Πειραιά με τίμημα έως 100.000€ αποτελούν το 88,36% του συνόλου των μεταβιβάσεων σύμφωνα με το μητρώο μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το 2019 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 93,73%.

Συγκεκριμένα, το 73,45% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα έως 30.000€ και το 44,73%  τίμημα από 30.000€ έως 100.000€. Ενώ , το 11,62% των μεταβιβάσεων αφορούσε τίμημα άνω των 100.000€, αυξημένο σε σχέση με το 2019 κατά 5,35 ποσοστιαίες μονάδες, σχεδόν το διπλάσιο ποσοστό σε σχέση με το 2019.

Παράλληλα, οι μεταβιβάσεις με τίμημα από 150.000€ έως 1 εκατ. €, αποτελούν το 5,92% των μεταβιβάσεων και με τίμημα άνω του 1εκατ.€, αποτελούν το 0,22%.

Το 88,36% των μεταβιβάσεων με τίμημα έως 100.000€ δηλώνει εμπράκτως ότι η κτηματαγορά του Δήμου Πειραιά δημιουργεί – εμπεριέχει επενδυτικές ευκαιρίες, ενώ παράλληλα σε σύγκριση με τα περσινά δεδομένα, αποδεικνύει ότι η κτηματαγορά του Δήμου Πειραιά εν μέσω πανδημίας αύξησε το ύψος επενδεδυμένων κεφαλαίων.

Το 81,29% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε ακίνητα έως 95τμ

Παράλληλα, το μεγαλύτερο ποσοστό των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε ακίνητα έως 95τμ που αποτελούν και το 81,29% του συνόλου των μεταβιβάσεων. Αξίζει να αναφέρουμε ότι παρόμοια εικόνα είχαμε και το 2019 με το ποσοστό να αγγίζει το 91,18%.

Τα δημοφιλή τετραγωνικά μέτρα στο σύνολο των μεταβιβάσεων του 2020 είναι από 51τμ έως 75τμ, που αποτελούν το 31,85% των μεταβιβάσεων. Στη δεύτερη θέση των προτιμήσεων βρίσκονται τα ακίνητα με επιφάνεια από 31τμ έως 50τμ που αποτελούν το 18,04% των μεταβιβάσεων, οι γκαρσονιέρες – studio έως 30τμ που αποτελούν το 15,14% των μεταβιβάσεων, τα διαμερίσματα από 76τμ έως 95τμ αποτελούν το 16,26%, τα διαμερίσματα από 96τμ έως 120τμ το 10,69% και μόλις το 8,02% αφορούσε μεταβιβάσεις άνω των 121 τετραγωνικών μέτρων (αυξημένο κατά 1,5 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με τον Δήμο Αθηναίων).

Βάση των παραπάνω, κατανοούμε ότι το ενδιαφέρον των επενδυτών το 2020 αλλά και το 2019 επικεντρώθηκε κυρίως σε ακίνητα μικρής επιφάνειας έως 50τμ και σε ακίνητα από 51τμ έως 75τμ με 2 Υ/Δ. Ακίνητα που εύκολα μπορούν να αξιοποιηθούν είτε με στόχο την ανακαίνιση και μεταπώληση, είτε μέσω της μακροχρόνιας μίσθωσης που η ζήτηση είναι συνεχώς αυξημένη ή/και μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης για τα μικρότερα τετραγωνικά μέτρα (όταν επιστρέψουμε στην καθημερινότητα μας).

Το 78,95% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε κατοικίες

Όσον αφορά το είδος το είδος των ακινήτων, το 78,15% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε κατοικία, το 10,31% επαγγελματική στέγη και το 3,51% θέση στάθμευσης, παρόμοια η εικόνα ήταν και το 2019 με τα αντίστοιχα ποσοστά να διαμορφώνονται σε 71,61%, 13,27% και 4,99%.

Είναι σημαντικό να αναφέρουμε ότι το μόνο είδος ακινήτου που παρουσίασε αύξηση στις μεταβιβάσεις σε σχέση με το 2019 είναι οι κατοικίες όπου καταγράφεται αύξηση 7,34 ποσοστιαίων μονάδων.

Το 60% των μεταβιβάσεων το 2020 αφορούσε ακίνητα κατασκευής από το 1951 έως το 1980

Στη πρώτη θέση των μεταβιβάσεων το 2020 και με ποσοστό 34,58% βρίσκονται τα ακίνητα με έτος κατασκευής 1971-1980 (στο Δήμο Αθηναίων στη πρώτη θέση είναι τα ακίνητα κατασκευής 1961-1970), στη δεύτερη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1961-1970 με ποσοστό 20,63% και στη τρίτη θέση τα ακίνητα κατασκευής 1981-1990 με ποσοστό επί του συνόλου των μεταβιβάσεων 12,92%. Τα αντίστοιχα ποσοστά το 2019 ήταν, 35,09%, 26,25% και 7,42%.

Επιπλέον, τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν στο Δήμο Πειραιά εντός του 2020 με έτος κατασκευής από το 1991 έως και το 2000 αποτελούν το 5,21%, ενώ τα ακίνητα με έτος κατασκευής από το 2006 έως το 2020 το 9,58%.

Αντιλαμβανόμαστε ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφερόμενων αγοραστών ακινήτων το 2020, όπως και το 2019, επέλεξαν ακίνητα ηλικίας 30-40, σε αντίθεση με τον Δήμο Αθηναίων που οι μεταβιβάσεις αφορούσαν ακίνητα άνω των 50-60 των έως και 70 ετών. Το γεγονός ότι καταγράφονται υψηλά ποσοστά για ακίνητα κατασκευής μετά το 2006, αποτελεί ενθαρρυντικό στοιχείο για την κτηματαγορά του Δήμου Πειραιά.

Το 2020 καταγράφηκε αύξηση κατά 25,52% της μέσης τιμής ανά τετραγωνικό μέτρο στο Δήμο Πειραιά

Σύμφωνα με τα δεδομένα που προκύπτουν από το μητρώο μεταβιβάσεων, το δημοφιλέστερο ακίνητο είναι από 51τμ έως 75τμ (31,85% του συνόλου των μεταβιβάσεων) με έτος κατασκευής από το 1971 έως το 1980 (34,58% του συνόλου των μεταβιβάσεων).

Βάσει των διαθέσιμων στοιχείων που επεξεργαστήκαμε, το μέσο τίμημα για το δημοφιλέστερο ακίνητο όπως περιγράφεται παραπάνω το 2020 αυξήθηκε κατά 25,52% σε σχέση με το 2019 και διαμορφώνεται πλέον στα 706,10€/τ.μ., όταν πέρυσι ήταν 562,51€/τ.μ.

Τα παραπάνω δεδομένα αποδεικνύουν εμπράκτως ότι η κτηματαγορά στο Δήμο του Πειραιά έχει περιθώρια ανάπτυξης και αύξησης των αξιών. Σίγουρα στο άμεσο διάστημα η υλοποίηση των έργων ανάπλασης θα επιδράσει θετικά στις αξίες των ιδιοκτησιών των δημοτών αλλά παράλληλα θα προσεγγίσουν επενδυτικά κεφάλαια.

Αξίζει να αναφέρουμε ότι το πρώτο δίμηνο του 2021 στο Δήμο Πειραιά βάσει του μητρώου μεταβιβάσεων της Γενικής Γραμματείας Πληροφοριακών Συστημάτων, αυξήθηκαν οι μεταβιβάσεις κατά 95,2% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα το 2020. Επιπλέον, μόνο τις πρώτες ημέρες του Μαρτίου, προστέθηκαν 35 νέες μεταβιβάσεις ακινήτων.

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E-Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών ,*Κατοικία, διαμέρισμα και μονοκατοικία

Πηγή: Πανελλαδικό Δίκτυο E–Real Estates, Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων – Υπουργείο Οικονομικών