Αγορά ακινήτων – έρευνα: Ποιοι και γιατί επενδύουν ενόψει της αύξησης των αντικειμενικών αξιών

Μεγάλη κινητικότητα παρατηρείται το τελευταίο διάστημα στην αγορά ακινήτων λόγω της επικείμενης αλλαγής των αντικειμενικών αξιών (από 1ης/1/2022), που θα επιφέρει αύξηση σε μια σειρά φόρων που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία, με συνέπεια την αύξηση του κόστους μεταβίβασης.

Η παρούσα χρονική στιγμή θεωρείται καλή για την αγορά ακινήτου, με δεδομένο ότι οι τιμές πώλησης ακόμη και μετά την συσσωρευτική αύξηση της τάξεως του 25% από το 2018 έως και σήμερα, υπολείπονται κατά 20%-25% σε σχέση με το 2007, δημιουργώντας κλίμα «δεύτερης» επενδυτικής ευκαιρίας για όσους δεν προχώρησαν στην αγορά ακινήτου τα προηγούμενα χρόνια.

Ποιοι είναι όμως εκείνοι που επενδύσουν σήμερα στην ελληνική αγορά ακινήτων; Σύμφωνα με έρευνα της E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτικών, η «δεξαμενή» των υποψήφιων  αγοραστών αποτελείται από:

• Nέους (25-30 ετών) που διαθέτουν οικονομίες έως 20.000 ευρώ, οι οποίοι αντί να διατηρούν τις αποταμιεύσεις τους στον καταθετικό λογαριασμό, προχωρούν στην αγορά μικρών ακίνητων.
• Δανειολήπτες ηλικίας έως 44 ετών που διαθέτουν την ιδία συμμετοχή ύψους 20%-30% της αξίας του ακινήτου, είτε μέσω προσωπικών αποταμιεύσεων, είτε οικογενειακών αποταμιεύσεων ή/και εφάπαξ των γονέων ή/και μέσω πώλησης άλλου περιουσιακού στοιχείου. Αυτή η κατηγορία αγοραστών αποτελεί μεγάλο μέρος του αγοραστικού κοινού τόσο λόγω της μη φορολόγησης χρηματικής δωρεάς που λαμβάνουν από τους γονείς και παράλληλα λόγω των υψηλών ενοικίων σε σύγκριση με τη μηνιαία δόση δανείου, η οποία πολλές φορές αυτή, υπολείπεται του ενοικίου κατά 20%-30%. Επιλέγουν κυρίως ακίνητα έως 160.000 με 2-3 υπνοδωμάτια από 75 τμ έως 95 τμ, ενώ το μέσο στεγαστικό δάνειο κυμαίνεται στις 90.000 έως 100.000 ευρώ.
• Γονείς μέσω αφορολόγητης χρηματικής δωρεάς έως το ποσό των 800.000 ευρώ από 1/10/2021 οι οποίοι έσπευσαν να αναζητήσουν κατοικίες με στόχο την άμεση αγορά είτε για να καλύψουν την στεγαστική ανάγκη των παιδιών τους ιδιαίτερα αν επρόκειτο για νέα ζευγάρια που κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους, ενώ δεν είναι και λίγοι όσοι αναζήτησαν κατοικίες προς αγορά κατάλληλες για φοιτητές με στόχο την παραχώρηση της ιδιοκτησίας κατευθείαν στο παιδί έτσι ώστε και να γλυτώσουν τα μηνιαία μισθώματα, δημιουργώντας παράλληλα, μελλοντικό εισόδημα.
• Funds/Ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα που αναζητούν έντονα είτε αυτοτελή κτήρια, είτε διαμερίσματα που χρίζουν ανακαίνισης με στόχο τόσο την άμεση ανακαίνιση και μεταπώληση, είτε στην άμεση εκμετάλλευση μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης.
  Εκτός από την αναζήτηση αυτοτελών κτηρίων, αναζητούν και οικόπεδα σε περιοχές που καταγράφεται έντονο αγοραστικό ενδιαφέρον με στόχο την ανέγερση κατοικιών.
• Κατασκευαστές μικρών πολυκατοικιών, κυρίως νέοι πολιτικοί μηχανικοί και αρχιτέκτονες που διαθέτουν ένα αρχικό κεφάλαιο της τάξεως των 150.000 – 200.000 ευρώ και επιθυμούν να ενταχθούν στον κατασκευαστικό κλάδο αναζητώντας για αγορά μικρά οικόπεδα ή/και οικόπεδα με παλαιά κτίσματα με στόχο την ανέγερση 3-4 διαμερισμάτων συνολικής επιφάνειας 220 – 240 τμ που θα χρηματοδοτηθούν από τις προκαταβολές των εν δυνάμει αγοραστών από το στάδιο των σχεδίων σε συνδυασμό με τραπεζικό δανεισμό.
• Εγχώριοι αγοραστές εξοχικών κατοικιών σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς της χώρας μας. Το τελευταίο χρονικό διάστημα και κυρίως κατά την διάρκεια των lockdown γεννήθηκε η επιθυμία αρκετών πολιτών μεγάλων αστικών πόλεων που διαθέτουν αποταμιεύσεις ύψους 80.000 – 150.000, να αναζητήσουν εξοχικές κατοικίες σε απόσταση 1-2 ώρες από την μόνιμη κατοικίας τους.
  Στόχος, η δυνατότητα να επισκέπτονται την παραθεριστική κατοικία, αργίες, τριήμερα καθώς και τους καλοκαιρινούς μήνες.
  Παράλληλα λόγω της αυξημένης κινητικότητας που καταγράφεται τα τελευταία δύο έτη σε ηπειρωτικούς προορισμούς πλησίον της θάλασσας, να το εκμεταλλευτούν και μέσω της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
• Ιδιόκτητες διαμερισμάτων ή/και μεζονετών σε συγκροτήματα κυρίως των βορείων προαστίων, οι οποίοι τόσο λόγω της επιθυμίας να διαμείνουν σε μονοκατοικία και σε συνάρτηση της αύξησης των ζητούμενων τιμών πώλησης, μελετούν το “σενάριο” να πουλήσουν το διαμέρισμα ή/και τη μεζονέτα που διαμένουν και να προβούν σε αγορά οικοπέδου που μπορεί να ανεγερθεί κατοικία από 150 – 200 τμ.
  Η αναζήτηση επικεντρώνεται σε περιοχές όπως τα Μελίσσια, Νέα Πεντέλη, Μαρούσι, Κάτω Κηφισιά κλπ.
• Εγχώριοι και ξένοι επενδυτές που αναζητούν αυτοτελή κτήρια γραφειακών χώρων με στόχο την αλλαγή χρήσης και την άμεση διαρρύθμιση σε κατοικίες με στόχο είτε τη δημιουργία φοιτητικών κατοικιών υψηλών προδιαγραφών, είτε την μεσοπρόθεσμη ενοικίαση σε στελέχη εταιρειών.
• Ιδιώτες με αποταμιεύσεις με στόχο το μηνιαίο εισόδημα. Το τελευταίο χρονικό διάστημα έχει ενταθεί η κινητικότητα σε αγορά μικρών καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας και κυρίως περιμετρικά της Ομόνοια, Σοφοκλέους, Αθήνας.
  Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές αναζητούν καταστήματα μικρής επιφάνειας με διαθέσιμα κεφάλαια της τάξεως των 100.000 – 150.000 ευρώ, με στόχο την εξασφάλιση μηνιαίου εισοδήματος μέσω ενοικίου.