Στεγαστική πολιτική: 10+1 προτάσεις που θα διευρύνουν τους δικαιούχους

Την άμεση ανάγκη για τον σχεδιασμό μια ευρείας στεγαστικής πολιτικής την έχουμε αναφέρει από τον Δεκέμβριο του 2019 αναλύοντας τόσο τα δεδομένα που κυριαρχούσαν στη χώρα μας, όσο και τα μέτρα που εφαρμόζονταν σε χώρες της Ε.Ε με στόχο την αναχαίτηση του κόστους στέγασης.

του προέδρου του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλή Μπάκα

Τη δεδομένη χρονική στιγμή, θα πρέπει να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός, υψηλότερα για να δικαιούνται κοινωνική κατοικία, αφετέρου, όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.

Η έρευνα της Eurostat για το κόστος στέγασης

Η έρευνα της Eurostat για το έτος 2019, ανέφερε ότι το 62,1% των ενοικιαστών στη χώρα (πρωταθλήτρια η Ελλάδα στο κόστος στέγασης στην Ε.Ε) μας δαπανούσαν άνω του 50% του εισοδήματος τους για το κόστος στέγασης. Το αντίστοιχο ποσοστό ενοικιαστών στη Ρουμανία ήταν 29,4%,στην Ισπανία 26,2%,στη Βουλγαρία 24,2%, στη Πορτογαλία 14,5%, στην Γερμανία 10%, στη Γαλλία 8,6% και στη Κύπρο μόλις 4,4%. Σήμερα, μετά την ραγδαία αύξηση των ενοικίων κατανοούμε ότι το ποσοστό έχει αυξηθεί ραγδαία.

Συρρίκνωση των εισοδημάτων

Μη ξεχνάμε ότι ο μέσος μηνιαίος μισθός στον ιδιωτικό τομέα έχει υποχωρήσει κατά 24,4% τη δεκαετία 2009-2019 σύμφωνα με το ΚΕΠΕ , ενώ οι καταναλωτές σύμφωνα με τον ΟΟΣΑ από το 2007 έως το πρώτο τρίμηνο του 2015 έχασαν το 27,5% του διαθέσιμου κατά κεφαλήν εισοδήματος, ο πληθωρισμός καλπάζει, τη στιγμή που η ενεργειακή κρίση επιβαρύνει δραματικά το κόστος στέγασης.

Παράλληλα, σύμφωνα με έρευνα της ΓΣΕΒΕΕ ένας πολύ μεγάλος αριθμός νοικοκυριών διαβιεί επί μακρόν σε συνθήκες οικονομικής επισφάλειας, καθώς το μηνιαίο εισόδημα για περισσότερα από 4 στα 10 νοικοκυριά δεν επαρκεί για όλο το μήνα, αλλά για 19 ημέρες (μεσοσταθμικά).

Η ακρίβεια εκτίναξε τον αριθμό των νοικοκυριών που αύξησαν τις δαπάνες τους για βασικά αγαθά. Το 65,1% των νοικοκυριών αύξησε τις δαπάνες του για λογαριασμούς σπιτιού (20% το αντίστοιχο ποσοστό το 2020), το 52,8% για  είδη διατροφής (26,2% το 2020), το 51,9% για θέρμανση (12,9% το 2020) και το 34,7% για υγεία και φάρμακα (26% το 2020). Σημειώνεται ότι  οι αυξήσεις των τιμών ηλεκτρικής ενέργειας αποτελούν για 1 στα 2 νοικοκυριά την κατηγορία που έχει τη μεγαλύτερη αρνητική επίδραση στο εισόδημα τους. Γενικά, οι συνολικές δαπάνες των νοικοκυριών αυξήθηκαν το 2021 κατά 12% (μεσοσταθμικά).

Οι νέοι μένουν στο παιδικό δωμάτιο

Επιπλέον, με βάση τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ το 2019, η Ελλάδα έχει ένα από τα μεγαλύτερα ποσοστά νέων ανθρώπων ηλικίας 18-34 ετών που μένουν μαζί με τους γονείς τους. Μάλιστα, το ποσοστό αυτό παραμένει υψηλό ιδιαίτερα στις ηλικίες 25-34 αγγίζοντας το 67,2%, το μεγαλύτερο ποσοστό στην Ευρώπη μαζί με την Ιταλία, τη στιγμή που σε άλλες χώρες της Ευρώπης περιορίζεται αισθητά, κάτι που σηματοδοτεί μια σημαντική αναβολή στην ομαλή στεγαστική πορεία των νέων ανθρώπων στη χώρα μας.

Η γνωμοδότηση της Ευρωπαϊκής Οικονομικής και Κοινωνικής Επιτροπής

Σύμφωνα με τη γνωμοδότηση στις 20/2/2020 της Ευρωπαϊκής Οικονομικής και Κοινωνικής Επιτροπής (Καθολική πρόσβαση σε στέγαση αξιοπρεπή, βιώσιμη και οικονομικά προσιτή σε μακροπρόθεσμη βάση ) με εισηγητή τον Raymond HENCKS , οι στεγαστικές πολιτικές των κρατών μελών δεν μπορούν να περιορίζονται στο αποκλειστικό στόχο να βοηθήσουν τα ευάλωτα άτομα να βάλουν «ένα κεραμίδι πάνω από το κεφάλι τους», πρέπει να μεριμνούν για την προσαρμογή της κατοικίας στην κατάσταση της οικογένειας και για τη βελτίωση της ποιότητας της κατοικίας, ιδίως μέσω της αναβάθμισης των υφιστάμενων κατοικιών, δηλαδή να εξασφαλίζουν αξιοπρεπή και προσιτή στέγη σε όλους τους πολίτες, εκεί όπου διαπιστώνονται τόσο ποσοτικές όσο και ποιοτικές ανάγκες.

Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή ,«προσιτές κατοικίες» καθορίζονται οι κατοικίες που οι δαπάνες για στέγαση είναι κάτω από το 30% του ακαθάριστου εισοδήματος ενός νοικοκυριού.

Είναι σημαντικό που η χώρα μας πλέον αποκτά ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής, αλλά, τη δεδομένη χρονική στιγμή ο σχεδιασμός θα πρέπει να διευρυνθεί και να αφορά και τους συμπολίτες μας που ανήκουν στη μεσαία οικονομική τάξη που βάλλεται και συνεχώς συρρικνώνεται, αλλά και στους νέους που εργάζονται με τον κατώτατο μισθό.

Τα μέτρα που μπορεί να θεσμοθετήσει η πολιτεία άμεσα για την αντιμετώπιση της ραγδαίας αύξησης του κόστους στέγασης μερικά εκ των οποίων με προκαθορισμένη χρονική διάρκεια:

1)Να εξετάσουμε την οικειοποίηση στεγαστικών πολιτικών που ήδη εφαρμόζονται από το 2018-2019 σε χώρες της Ε.Ε και είναι άμεσα συναρτώμενες με την ραγδαία αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας. Πολιτικές που δεν επιβαρύνουν τον κρατικό προϋπολογισμό.

Η κυπριακή κυβέρνηση, εφαρμόζει ολοκληρωμένο πλαίσιο στεγαστικής πολιτικής ήδη από το 2019, μέσα από σχέδιο κινήτρων αύξησης του συντελεστή δόμησης, έτσι ώστε να κατασκευαστούν οικιστικές μονάδες προσιτές για όλους, τόσο προς πώληση όσο και προς ενοικίαση.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό της Κυπριακής κυβέρνησης, απαλείφεται η περίπτωση χαρακτηρισμού μιας περιοχής ως «εργατικές ή/και κοινωνικές κατοικίες» διότι σε κάθε νέα κατασκευή που θα αναγείρεται σε περιοχές ενδιαφέροντος του εκάστοτε κατασκευαστή , ελάχιστα διαμερίσματα θα παραχωρούνται στον Κυπριακό Οργανισμό Αναπτύξεως Γης.

Τα πολεοδομικά κίνητρα για την ενίσχυση της στεγαστικής πολιτικής, κίνητρα που δεν επιβαρύνουν τον κρατικό προϋπολογισμό:

• Αύξηση Συντελεστή Δόμησης κατά 45% [20% Κοινωνική Στέγη + 25% Όφελος επενδυτή] -Προϋποθέσεις
• Ελάχιστο Καθαρό Εμβαδόν Ιδιοκτησίας 2.000 τ.μ.
• Ενιαία και Οργανωμένη Μορφή Οικιστικής Ανάπτυξης
• Εφαρμογή Συστημάτων ΑΠΕ [Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας]
• Μέγιστη Αύξηση Αριθμού Ορόφων: 2
• Διαμερίσματα Studio & 1ος υπνοδωματίου ≤ 30% συνολικού αριθμού οικιστικών μονάδων

• Ειδικό Στεγαστικό Κίνητρο Δημιουργίας Αγοράς Προσιτού Ενοικίου
• Αύξηση Συντελεστή Δόμησης κατά 25%
• Εφαρμογή σε κάθε ιδιοκτησία ανεξαρτήτως εμβαδού
• Ενοικίαση τουλάχιστον 50% του συνολικού αριθμού των οικιστικών μονάδων
• Υποχρέωση Ενοικίασης για 5 Χρόνια
• Ολοκλήρωση Ανάπτυξης εντός 3 χρόνων από την έκδοση της οικοδομικής άδειας

2) Φορολογικά κίνητρα για μακροχρόνιες μισθώσεις άνω των 5 ετών με προοδευτική φορολογική απαλλαγή για τα εισοδήματα που λαμβάνονται από τον ιδιοκτήτη.

3) Φορολογικά κίνητρα για τους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα ανανεώσουν εντός του 2022-2023 τη μισθωτική σύμβαση στον ίδιο εκμισθωτή χωρίς αύξηση του ενοικίου ιδιαίτερα τη στιγμή που ο πληθωρισμός καλπάζει.

4) Φορολογικές εκπτώσεις στους ιδιοκτήτες που μειώνουν τα ενοίκια τους, ένα μέτρο που μελετά ήδη η Ισπανία.

5) Αξιοποίηση των αδήλωτων ακινήτων– αγνώστου ιδιοκτήτη που θα προκύψουν, όπως προβλέπεται στο άρθρο 9 του Ν. 2664/1998 για το Εθνικό Κτηματολόγιο και θα περιέλθουν στο Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και των ακινήτων της τοπικής αυτοδιοίκησης που δεν χρησιμοποιούνται.  

6) Επιδότηση ενοικίου σε ευρύτερες ομάδες πολιτών κι όχι μόνο σε όσους λαμβάνουν το Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα.

7) Εγγύηση της ιδίας συμμετοχής αγοράς κατοικίας για νέα ζευγάρια

-Οικονομική ενίσχυση για το ποσό της ιδίας συμμετοχής αγοράς κατοικίας που ζητούν τα Τραπεζικά Ιδρύματα για τη χορήγηση στεγαστικών δανείων, είτε να εγγυόνται το άνωθεν ποσό.

-Η ιδία συμμετοχή για τα νέα ζευγάρια να μην ξεπερνά το 10%  της αξίας του ακινήτου και το υπόλοιπο ποσό, εφόσον πληρούνται τα τραπεζικά κριτήρια να χορηγείτε μέσω δανεισμού.

• Φορολόγηση των κενών οικιστικών ακινήτων με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησης τους.

Το άνωθεν μέτρο έχει εφαρμοστεί στη Γαλλία, το Ηνωμένο Βασίλειο, το Ισραήλ, Ιρλανδία και στις πολιτείες Vancouver και Oakland του Καναδά, με μακροπρόθεσμο αποτέλεσμα την αύξηση της διαθεσιμότητας ακινήτων προς ενοικίαση.

• Έκπτωση μέρους της δαπάνης των τόκων στεγαστικού δανείου για απόκτησης κύριας κατοικίας με προσαυξημένο συντελεστή για τα νέα ζευγάρια.

Οι τόκοι στεγαστικού δανείου που έχουν πληρωθεί στην τράπεζα είναι οικονομικά και κοινωνικά δίκαιο να εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα. Οι τόκοι ενός στεγαστικού δανείου φυσικού προσώπου σε πολλές χώρες δεν θεωρούνται φορολογητέο εισόδημα. Όσον αφορά τα νέα ζευγάρια, θα μπορούσε η έκπτωση να αφορά το σύνολο των τόκων στεγαστικού δανείου για απόκτησης κύριας κατοικίας.

Παλαιότερα υπήρχε η έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα των τόκων για στεγαστικά δάνεια πρώτης κατοικίας. Μη ξεχνάμε ότι στα νομικά πρόσωπα οι τόκοι δανείων θεωρούνται δαπάνη και εκπίπτουν από το φορολογητέο εισόδημα. Με την κατάργηση όλων σχεδόν των φοροαπαλλαγών για την αντιμετώπιση της δημοσιονομικής κρίσης καταργήθηκε η φορολογική απαλλαγή των τόκων στεγαστικών δανείων πρώτης κατοικίας στα φυσικά πρόσωπα.

Υπενθυμίζεται ότι η συγκεκριμένη έκπτωση έχει αλλάξει πολλές φορές στο παρελθόν, πριν καταργηθεί πλήρως. Στην τελευταία της μορφή, ο φορολογούμενος κέρδιζε το 10% των ετήσιων τόκων, το οποίο αφαιρούνταν από το φόρο που του αναλογούσε. Πιο παλιά το σύνολο των τόκων μείωνε το φορολογητέο εισόδημα. Αν για παράδειγμα κάποιος πλήρωνε τόκους 2.500 ευρώ και δήλωνε 30.000 ευρώ, φορολογούνταν για τα 27.500 ευρώ.

• Επαναφορά της έκπτωσης φόρου για το ενοίκιο κύριας κατοικίας με προσαυξημένο συντελεστή για τα νέα ζευγάρια.

Με την επαναφορά της έκπτωσης φόρου για το ενοίκιο κύριας κατοικίας, θα επιτευχθόταν ελάφρυνση του οικογενειακού προϋπολογισμού καθώς και του κόστους στέγασης έμμεσα. Παράλληλα, το κόστος ενοικίασης κύριας κατοικίας θα μπορούσε να μην αποτελεί τεκμήριο διαβίωσης αλλά να ελέγχεται μόνο για το πόθεν έσχες. Με την άνωθεν λογική θα αποφεύγαμε περιπτώσεις μη δήλωσης του πραγματικού μισθώματος από τον ενοικιαστή για λόγους τεκμηρίου διαβίωσης ( διότι πιθανόν να επιβαρυνόταν με συντελεστή 15%) και παράλληλα θα καταβαλλόταν ο ορθός φόρος εισοδήματος από τον ιδιοκτήτη.

• Επαναφορά της έκπτωσης φόρου ενοικίου για τους φοιτητές που σπουδάζουν σε άλλη πόλη.

Η επαναφορά της έκπτωσης φόρου ενοικίου για τους φοιτητές που σπουδάζουν σ΄άλλη πόλη αποτελεί ένα δίκαιο μέτρο για τον οικογενειακό προϋπολογισμό και παράλληλα αποτελεί έμμεση ελάφρυνση του κόστους στέγασης. Θα πρέπει να επισημάνουμε ότι η καταβολή ενοικίου αποτελεί και τεκμήριο διαβίωσης για τον οικογενειακό προϋπολογισμό.

• Φορολογικά και χρηματοδοτικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες ακινήτων που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα – εγκαταλελειμμένα.

Η πόλη της Ρίγας (Λετονία) θέσπισε έναν κανονισμό για την αύξηση του φόρου ιδιοκτησίας μέχρι και 10-15 φορές υψηλότερο σε κτίρια που χαρακτηρίζονται ως υποβαθμισμένα, για να ενθαρρύνουν την αποκατάστασή τους. Για το σκοπό αυτό, ίδρυσαν την Επιτροπή Επιθεώρησης Υποβαθμισμένων Κτιρίων (Commission for the Inspection of Degraded Buildings). Η απειλή των φορολογικών αυξήσεων στη Ρήγα οδήγησε σε σημαντικές δραστηριότητες ανακαίνισης. Το άνωθεν μέτρο στη χώρα μας θα μπορούσε να λειτουργήσει συνδικάστηκα με τη παροχή φορολογικών κινήτρων για τους ιδιοκτήτες καθώς και προγραμμάτων χρηματοδότησης για να ενθαρρύνει την αποκατάσταση των κενών κατοικιών για την ενίσχυση της παροχής προσιτής στέγασης.

Η κατοικία είναι δικαίωμα και κοινωνικό αγαθό του πολίτη. Η παροχή της στέγης αποτελεί υποχρέωση της πολιτείας και υπάγεται στον τομέα της κρατικής κοινωνικής πολιτικής.