Φορολογικές δηλώσεις: Οι κρίσιμοι κωδικοί για την τριετή φοροαπαλλαγή για τα κενά ακίνητα που ενοικιάζονται

Ιδιαίτερη προσοχή στους κωδικούς της φορολογικής δήλωσης που αφορούν στις προϋποθέσεις που «ξεκλειδώνουν» την τριετή φοροαπαλλαγή για τα φυσικά πρόσωπα που βγάζουν προς ενοικίαση κλειστές κατοικίες ή που προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση, θα πρέπει να επιδείξουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων πριν προχωρήσουν στην υποβολή της φορολογικής τους δήλωσης.

Για να θεωρηθεί ένα ακίνητο «κενό» θα πρέπει να έχει δηλωθεί εμπρόθεσμα στην Εφορία. Όσοι έσπευσαν να εμφανίσουν τις κατοικίες τους εκ των υστέρων στην ΑΑΔΕ ακόμη και αν πληρούν τις υπόλοιπες προϋποθέσεις δεν δικαιούνται την απαλλαγή. 

Συγκεκριμένα οι κατοικίες πρέπει να είναι δηλωμένες ως κενές ή σε αδράνεια για τουλάχιστον 3 χρόνια ή προέρχονται από βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb), εφόσον η μίσθωση είναι μακροχρόνια και συναφθεί έως τις 31/12/2026.

Η τριετής απαλλαγή ισχύει για ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια καθώς και κατοικίες που τα προηγούμενα χρόνια ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιφανείας το πολύ έως 120 τ.μ. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα, για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυτό θα αυξάνεται κατά 20 τ.μ.

Οι ενοικιαστές θα πρέπει να συνάψουν τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από τη κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν λυθεί και η μίσθωση αυτή, χάνεται και η περαιτέρω φοροαπαλλαγή.

Η απαλλαγή θα ισχύει κατ’ εξαίρεση και για μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, για κατοικίες που θα εκμισθωθούν «σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης δεν θα χάνει τη συνέχιση της φοροαπαλλαγής αν εντός εξαμήνου συνάπτει νέες μισθωτικές συμβάσεις κύριας κατοικίας, τουλάχιστον εξάμηνης ή και τριετούς διάρκειας.

Οι προϋποθέσεις για κατοικίες από βραχυχρόνια μίσθωση είναι:

• Η κατοικία να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το εκάστοτε, προηγούμενο της σύναψης της (πρώτης) μίσθωσης, φορολογικό έτος.
• Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
• Να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.

Οδηγός

Όλες οι λεπτομέρειες για το πότε χορηγείται η φοροαπαλλαγή, δίνονται μέσα από τις ερωτήσεις και τις απαντήσεις που βρίσκονται στον αναλυτικό οδηγό που εξέδωσε η ΑΑΔΕ προκειμένου να αποσαφηνίσει σειρά θεμάτων ενόψει της υποβολής των φετινών φορολογικών δηλώσεων.

Στην ερώτηση: πως δηλώνω στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος το εισόδημα από ακίνητα, τα οποία δηλώνονταν ως κενά ή είχαν διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, για τη χορήγηση της απαλλαγής από το φόρο εισοδήματος, η απάντηση είναι η εξής:

Απάντηση: Για τη χορήγηση της απαλλαγής, δηλώνετε κατά τη συμπλήρωση του εντύπου Ε2 το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτήσατε από την εκμίσθωση κατοικίας επιλέγοντας κατά περίπτωση στη στήλη 17 τον κωδικό 64 «Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή», τον κωδικό 65 «Εκμίσθωση κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής», τον κωδικό 66 «Εκμίσθωση κατοικίας εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας που ήταν κενή» ή τον κωδικό 67 «Εκμίσθωση εξάμηνης τουλάχιστον διάρκειας κατοικίας που είχε καταχωρηθεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής». Το εν λόγω εισόδημα, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος, μεταφέρεται στους νέους κωδικούς 119-120 «Απαλλασσόμενο από τον φόρο εισόδημα από εκμίσθωση κατοικιών» στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1.

Απάντηση δίνεται και για το πότε κάποιος ιδιοκτήτης δεν δικαιούται την απαλλαγή από το φόρο:

Ερώτηση: Διαθέτω ακίνητο 100 τ.μ., το οποίο εκμίσθωνα μακροχρόνια μέχρι και το έτος 2022, ενώ καθ’ όλο το έτος 2023 και 2024 ήταν κενό. Σύναψα σύμβαση μίσθωσης τριετούς διάρκειας τον Μάρτιο 2025. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου αφού αυτό ήταν κενό;

Απάντηση: Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν θα τύχει απαλλαγής, καθώς σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ απαιτείται η εκμισθούμενη κατοικία να ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024.

Ερώτηση: Διαθέτω κατοικία 85 τ.μ., την οποία δήλωνα όλα τα προηγούμενα έτη ως δευτερεύουσα. Σύναψα για την κατοικία αυτή σύμβαση μίσθωσης τετραετούς διάρκειας τον Νοέμβριο 2025. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου;

Απάντηση: Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν απαλλάσσεται του φόρου, καθώς σύμφωνα με την παρ. 91 του άρθρου 72 ΚΦΕ απαιτείται η εκμισθούμενη κατοικία, κατά τα φορολογικά έτη 2022, 2023 και 2024, να έχει δηλωθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος ως κενό ακίνητο (έντυπο Ε2) ή να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως  ιδιοχρησιμοποιούμενο ή δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο (έντυπα Ε1 και Ε2) ή κατά το φορολογικό έτος 2024 να έχει διατεθεί αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση.

Ερώτηση: Διαθέτω κατοικία 110 τ.μ., η οποία ήταν κενή κατά τα έτη 2022, 2023 και 2024. Από τον Ιανουάριο 2025 σύναψα σύμβαση μίσθωσης διετούς διάρκειας. Δικαιούμαι την απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος που προέρχεται από την εκμίσθωση του συγκεκριμένου ακινήτου για το φορολογικό έτος 2025 αφού το ακίνητο ήταν κενό κατά τα προηγούμενα τρία έτη;

Απάντηση: Το εισόδημα που αποκτήσατε εντός του 2025 από την εκμίσθωση του ακινήτου δεν απαλλάσσεται του φόρου, διότι η σύμβαση μίσθωσης πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών.